问:我是到澳大利亚来的新移民,想购买一家小餐馆生意。我同意了卖方的购买价格以及其他所有有关购买这一生意的意见。但是我和卖家都对租约 (Lease) 所知甚少。您能告诉我在租约条款中我应该注意什么问题吗?
答:当人们购买一个生意的时候,确保这个生意有足够的租约期限,这一点至关重要。一般来说,租约包括以下阶段:
(1)对生意处所的检查和调查;
(2)获得初步的文件;
(3)获取法律和财务咨询;
(4)与业主进行租约谈判;
(5)拟订和签署最终文件;并且
(6)装备生意处所。
一般情况下,租客在租约谈判中应该注意到问题包括租期,租金是怎样计算或重新评定的,该处所允许的使用用途以及其他特别条件 (Special Conditions)。
除了租约的条款,在西澳的许多商业租约都要受1985年商业租赁(零售商店)协议法(租约法)(Commercial Tenancy (Retail Shops) Agreements Act 1985) 的管理。该租约法仅适用于零售租赁,因为你要买餐馆生意,所以了解该租约法十分必要。例如,该租约法规定,任何零售商店租赁都必须有最少五(5)年的租期。
当您购买一个新的生意,您可以要么与业主谈判一个全新的租约,要么选择采用现有的租约,并从卖方那里转让他所有的权利和义务。遗憾的是,在这个阶段我们很难建议您哪种方法能够最好地保护您的利益,除非我们有更多的资料。但是无论您是想获得新的租约还是转让的租约,如果建议中的租约条件无法接受,而且不能进行令人满意的谈判,您都要准备放弃,因为一旦签署租约,在租约期内您就要受到约束。
在购买生意中租约是非常关键的一个问题,而且租赁文件通常都很长很复杂,所以,我们强烈建议您在签署任何与租赁有关的文件之前,听取法律和商业咨询意见。