这个堪称澳洲“国五条”的限制政策主要包括：没有临时签证的外国居民只能购买“期房”，如购买土地，必须在2年内建房，或将土地出售，而学生等暂住者如购置地产必须告知外国投资审查委员会（FIRB），离开澳洲时必须出售地产。

　　结合澳大利亚近期频出收紧移民门槛的信号，有分析人士称，澳洲房地产市场政策将再次回到金融危机前的保守状态。

　　60万别墅2年增值50%

　　自2005年以来，依靠宽松的移民环境和优惠的置业政策，澳洲房地产市场成为全球投资客的乐园。澳大利亚外国投资审查委员会已经公布的报告显示，2007-2008年度外国投资客在澳洲房地产领域的总投资额达到了455亿澳元，比前一年度增长了113%。

　　而在经济摆脱阴霾的2009年，新一轮的房产投资热潮更为汹涌，其中富裕的中国投资者最为引人瞩目。据业内观察，在近期的房产拍卖会上，出现了许多年仅20岁左右的中国留学生的身影，这些“富二代”出手之阔绰，令澳洲本地人瞠目结舌。

　　近日，在墨尔本一个火爆的拍卖会上，一名“19岁、几乎不会说英语”的中国女留学生，以182万澳元（1澳元约为6元人民币）拍下一幢3居室的独立房。

　　在中国移民聚集的悉尼，自2009年初以来，来自中国的置业投资更是大量增加。2010年初，一个20岁出头的中国学生独自买下了位于Hurstville Railway一套价值53万澳元的三居室单元房。另一名中国留学生在父母的帮助下，买下了位于悉尼StGeorge价值48.3万澳元的三居室单元房。

　　“在澳洲置业的中国人分为两种类型。”澳星国际地产顾问公司项目经理闫东明告诉记者，一种是移民，移民后必须在当地买房。按照澳洲前几年的房价趋势，在移民过程中，提前购置好房屋比较合理。“因为办理移民需要一年半的时间，原先60万澳元的房子很可能涨到80万澳元”。另一种方式是留学。由于澳洲的房产每年基本保持10%-15%的涨幅，“以房养学”的概念渐渐在留澳学生中兴起，“除了自住之外，还可以出租一些房间取得租金”。归根结底，这两种类型都是为移民做准备。

　　与此同时，大量地产投资给中国投资者带来了可观的回报。闫东明举例说，2008年初，一名华人移民在墨尔本西南的一个别墅社区买下592平方米土地，价格为36.5万澳元，2009年4月，他拿到移民签证，开始建造一幢300平方米的别墅，花了21.5万澳元，加上约2万澳元税费，这套房屋的总花费为60万澳元。“目前这个社区仍在销售中，现在相同的一块土地报价已经达到60万澳元，房屋造价大约上涨6万澳元。两年时间，他的别墅升值了30万澳元，折合约180万元人民币”。

投资过热引发房屋短缺

　　庞大的海外投资客也推动了澳洲房地产市场步步升温。根据澳洲统计局的统计，当地房市近40年来，平均每7-10年可以增值一倍。据报道，最近，墨尔本东区的一套公寓和悉尼的一套房屋卖出了接近历史新高价位，而这两笔交易的购方都是中国人。一名澳洲房产经纪人说，中国投资者在墨尔本房市的拍卖中独占鳌头，“单方面刺激着墨尔本的房价增长”。

　　澳洲政府也是不断冲击新高房价的受益者，鉴于房地产市场如此火爆，澳洲各州政府已经将今年房地产印花税预期额度调升至10亿澳元，比去年的预期高出1.8亿澳元。

　　不过，硬币的另一面是，如今高企的房价已将本土年轻的购房者排除在市场之外。

　　对于澳洲政府来说，房价高涨首先带来的困扰是房屋短缺。澳大利亚国家住房供应理事会今年的第二份报告指出：中期预测下，澳洲住房短缺程度将在今年6月达到202400栋，短缺涨幅巨大。并且随着人口的不断膨胀，缺口还将继续扩大。

　　“市场缺口是澳洲房产保持涨价的主要原因之一。”澳星集团总经理孙建亚向记者指出，澳洲属于移民国家，澳洲政府对每年的房产开发量也保持着比较稳定的比例，因此，澳洲的房产市场一直处于供不应求状态。

　　然而，近几年的市场缺口越来越大导致房价不断上扬，在公开的房产拍卖会上，年轻的本土公民不再具有竞争力。这是澳洲政府需要迫切解决的社会问题。

　　有澳洲媒体分析，此次联邦政府出台新政的目的是为了将海外投资者，尤其是富裕的中国家庭限制在房地产市场之外，以帮助拥有刚性需求的本土消费者购买第一套房屋。

　　蜜月期并未结束

　　对于海外置业者的态度转变，是否意味着投资澳洲房产的甜蜜时光已走进晚期？

　　孙建亚认为，目前澳洲房地产市场并未出现泡沫。“房地产市场有没有泡沫，要看两个指标：房价和收入比以及房价和租金比。澳洲的房价和收入比在1:5左右，公寓租金回报为6%-7%，别墅租金回报为5%左右。两者都处在比较合理水平左右。可以说，完全没有泡沫。”

　　孙建亚指出，现在的政策只是把2008年金融危机之后的澳洲置业的优惠政策收回来了，并非严格意义上的“新政”，目的正是为可能出现的房产泡沫“急刹车”。因此，他相信，未来1-2年的房地产市场只会维持增幅，并不会下跌。

　　澳洲移民律师唐林则表示，其实新政策的出台是澳洲政府寻求平衡的一种体现。“他们对国外投资刺激澳洲房屋数量增长从而使很多尚未有能力购房的人有房可租表示积极的认可。但同时政府也要作出宏观调控，确保房地产市场的平稳发展，避免泡沫的出现。使其本国公民买得起房是政府很重要的考虑因素之一。”