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本人前不久在悉尼买了房,到现在积累了不少经验.虽然国情不大一样,但还是希望能提供给大家一些有价值的信息来进行"选择性"参考.毕竟悉尼和北京,上海类似,都是大家想移民过来的城市.
本人对国内一线城市房价的看法是:短期波动,长线稳步上涨,如果不碰到大的政策变化(或者经济危机之类)的话不会出现大涨大落的.因此,我可能会考虑在不久的将来在北京下手一套.
具体原因(论据)及细节请看下文...
影响房产价格的因素很多，其中最主要的因素莫过于：
- /1.房产的成本。
- /2.房产市场的供求。
- /3.购买力。
- /4.大的经济形势。
除了这些因素以外，还有很多更难了解的微笑因素在起作用。如果只从上面几个方面的一个角度分析，得出的结论应该是片面的...
1.房产的成本。
房产的成本，主要包括土地成本，建筑成本，开发商和建筑商维持发展的必要利润，货币借贷成本 （开发商贷款的利息），工人的工资可以计算在建筑成本之内。
先说土地成本。土地价格在北京可能比较有水分，毕竟有一些政府操控的成分。在悉尼，政府干涉的成分不敢说没有，但是应该少很多。但是，无论哪里，好位置，好地段，交通方便，社区环境好，人口组成好（悉尼移民太多），学校好的地方，土地的价格一直是在稳涨。各方面条件差一些的地方，土地价格涨得慢，但是长期来看增长肯定还是正的。最终情况往往是好地方和差地方土地价格差距越来越大，但是都是在涨。人口增长问题就不用多说了，因为城市扩张可以吸收一部分人口增长的压力（是个长期作用）。
再说建筑成本。尽管社会生产力在进步，生产某一产品的所谓“社会必要劳动时间” 减少了。但是，生产产品的原料价格在最近几十年内应该是会一直在上涨的，主要原因是石油价格不断上涨，导致相关副产品价格猛增。从ABC的新闻里预计原油价格将由去年75美元，目前120美元，涨到明年200美元。
再说开放商的利润，随着通货膨胀，信贷紧缩，开放商的利润也是在不断缩水中，或者说开发商的“必要利润”增加。另外，通货膨胀往往伴随着工人工资上涨，开放商的利润汇进一步减少。有人会说：“开发商的利润现在大得惊人”。因为我不了解，这个我不想加以评论。我只是想重申，只要通货膨胀没有得到很好的抑制，原材料价格不降下来，开发的成本是会增加的，而且这个趋势短时间是比较难以改变的。
最后，有人会说“大兴土木已经差不多了，接下来不会建这么多房子了，所以建筑成本的提高不会太影响已经盖好的房子价格。”我认为，如果中国城市发展还是很不平衡的话，如果有更多的人想涌进大城市安家的话，上面的这句话基本上永远不会成立。在澳大利亚，城市之间的差距没有国内那么大，但还是有很多人想涌进悉尼,墨尔本。中国的话，可想而知， 房子肯定还要不停的盖，建筑成本不停的涨。
2.房产市场的供求。
拿北京的房产市场来说，是“供过于求”还是“供不应求”？我想，没有一个人，也没有一个人有权威，能给出比较客观全面的答案。不买房的人不等于没有需求，买房的人不等于真的有需求。市场上恶意制造“假繁荣”的案例也屡见不鲜。从我个人的角度看，只能从长期的发展来分析了。
北京现在吸引了大批外地朋友来京发展。长期来说，能适应的留下了，不能适应的走了，人口流动始终是入大于出。如果国内二线三线城市还不能很快崛起的话，这个趋势可能会延续。。单从这个因素考虑，房子的需求量会上升，开发商不停的盖房子会提供更多的房源。
然后，城区的土地就越来越少了，向郊区扩张成为了一种潮流，就像今天的加州和悉尼。不幸的是，根据加州和悉尼前辈们的经验，这种扩张并不会降低城区的房价。长期下来，很多人会（乐意）去更远的地方住，那里房子新，社区新，相对便宜。慢慢的，离城区近就变成了一种奢侈。我是北京长大的，十几岁时就觉得四环已经远的快不知道了，那时候我父亲根本看不上4环的房子。现在，四环对买房来说恐怕都是一种“奢侈”了。重申一下，我不是在讨论房子的贵与不贵，而是房产的发展趋势。
总之，以前几年的历史和目前的形势看来，需求应该是不断上涨的，供给也都是可以跟上的。如果不发生一些小概率事件，诸如人口大批迁出，战争，开发商一大部分倒闭之类的话，供求的相对变化应该不会很大的变化，毕竟北京地处平原地区。
1、房产成本： 我的结论是---将持续上涨。
2、供需： 我的结论是 ---长期变化趋于平稳
下面将谈到一个最为重要的问题就是--3.购买力，或者“可承受能力”。 这里，我会提及现阶段的形势，但是重点仍然放在“变化的趋势”上。
我的观点是：a）目前整个社会平均购买能力比较低。b）如果房价不变，购买力将稳步增长.c）如果房价下跌（即便缓慢下跌），购买力将迅速增长。d）如果房价迅速增长，购买力下跌，如果房价稳定增长，购买力将不会有明显变化。下面和大家具体聊聊悉尼和北京购买力的问题。
a）目前整个社会平均购买能力比较低：北京人的收入在我印象中是人和人差距很大，但是整体平均起来不高。三口之家总共月平均收入4k-10k 人民币应该比较普遍。为了好说，取个偏平均值， 6k 吧。按照目前北京平均1w4到1w5 一米的房价，简单的算一下，一个90米的房子大概要20年不吃不喝才能买得起。这个数字的确是很恐怖，老百姓实在是望而却步。
房子再快速涨价的话，他们到底是要卖给谁？外面省市地区和国外的有钱人吗？这样的买家有，但是数量不足以消化整个市场上提供的房产。所以，最终还是要靠（收入水平还可以的）工薪阶层老百姓。经过这些年房市股市的剧烈震荡，老百姓们也都知道了不要去做冤大头。所以，目前的低“可承受能力”和市场的逐步成熟，房价快速增长的可能性不大。
b）如果房价不变，购买力将稳步增长：这一点无需多说。只要GDP增长，时间越久，正常情况应该是银行存款越来越多，工资收入也越来越高。
c）如果房价下跌（即便缓慢下跌），购买力将迅速增长：此消彼长的作用。
d）如果房价迅速增长，购买力下跌：这个a）里面已经提到了，不再重复。
如果房价稳定增长，购买力将不会有明显变化：购买力和房价两者交错着变化，变化速率可以参考通货膨胀率。
综合以上a)b)c)d),我们可以得出以下结论：现阶段购买力很低，但是购买力在未来一段时间提高的可能性很大。
所以，单从购买力的角度讲我认为，很低的购买力并不意味着房价一定要暴跌。只有当购买力很低而且增长的前景不妙的时候，房价才有可能大幅下降。
4.大的经济形势。
一个国家的经济情况通常都是起起落落。国家机器重要的一个调控手段就是调整利息。经济没有太大毛病时候，通过降息鼓励消费，提高生产，促进繁荣。经济出现问题时候，比如通货膨胀厉害，就要通过生息来限制消费，限制需求，稳定通胀。但是，无论以上两个时期的任何一个，通胀都会存在。
对于房价来讲，利息降了，生产发展了，购买力提高，钱存银行不值，大家愿意买房炒股，房价自然升高，投资房产市场的人也会越来越多。相反，通胀厉害，利息升了，生意不好做了，房屋贷款压力增大，炒房人日子不好过，纷纷出手抛售，买家又不敢买，导致房价下降。这时候，穷人最倒霉了。通胀导致生活必需品价格上升。同时，高利息导致高房租（一方面房租要把自己多付的利息转到租客身上，另一方面投资房减少，租房市场供不应求），生活水平进一步恶化。
以上两个阶段各有特点。但是它们的拐点往往是买房或者卖房的好时机。（这个拐点分析起来应该比股票容易得多）。比如说，利息在涨，房价在降，租金在涨，租售比升高（悉尼现在就处于这个阶段）。当利息涨到顶点，再给一段时间缓冲后，房价也跌到谷底，就是出手的时候了。等利息一降，不堪高房租压力的广大人民终于看到了希望以久的置业的机会，出手的越来越多，房价自然会涨上去。同样的分析可以用在“低利息”时期。这样，房价就是呼涨呼跌。但是，长期，10 年20年下来，价格是在呼涨呼跌中上升的。
与此不同，只要人口和城市的吸引力在，平均房租（large scale）是不会降的。这个其实也是好理解，买房对某些人群来说可能是奢侈品，但是房租就像是牛奶面包，一天也缺不了。牛奶面包大家是不指望降价了，大家还为什么要徒劳去期盼房租下降呢？当然了，有人说牛奶面包生产过剩了，有可能降价，但是记得资本主义国家“牛奶倾倒事件”吗？研究悉尼房产历史，你会发现平均房租在20-30年内一直都没有降过。高利息时期，房租快速增长。低利息，房租稳步增长。
回到原始话题，买房一定要考虑经济形势，最好要对经济的拐点要敏感一些。那北京来说，综合多方面因素，房价有可能在短期有一个下降。在下降过程中，当经济的拐点出现，比如说通货膨胀得到比较有效控制了，银行降息了，差不多是考虑出手时候了。
综上所述, 分析房产的走势,应该全面地长远的看,只局限于购买力和供求是比较危险的.一味用国外1:5标准来定位国内房价的合理性是很有局限的. 如果没有急切购房的需求的话,现阶段不妨全面理性的分析一下目前的市场和经济情况,判断一个好的"位置"再下手.有急切需求的,如果无法等待一个好的时机的话，请做到量入为出。长远的看，买得早胜于买得晚。对于投资者，传统认为位置最重要，但是目前情况，时机恐怕要更重要一些。希望大家都能在适当的时候买到自己称心的房子。
