这是一个热门话题，也是个大话题。特别是近日英文报纸上连篇累牍地喧嚣海外投资者，特别是中国人炒高了澳洲的房价云云，大声疾呼澳洲的房只能卖给澳洲人，封杀中国买家等等......
　　那麽，眞相到底如何？

土 地
　　盖房子必须有地。爲了能比较清楚全面地瞭解两国的市场状况，不得不从盖房子的地开始。
　　澳洲的土地主要有三类归属情况：
　　*政府
　　*部门/公司/社团
　　*个人
　　可能有人会再列出公共用地、公共其实还是政府。
　　释放土地：政府计划部门会根据人口增长、新的城区建立、卫星城镇分布、资源合理分配、市政设施统筹多方因素释放土地。
　　如十几年前，新州政府就拟定了一个要在西北Penrith兴建一个要容纳20万人的卫星城。可惜，只听楼梯响，不见人下来。到现在竟不知进展如何了。据笔者猜测，这应和当时工党的大西北铁路干线开发相关联。曾几何时，“大西北干线”变成“都市轻轨”，在花了上亿的银子后，又变成“西区干线”。变化比计划多，是干扰长期大规模方桉的安排。且两党轮流执政，上台者理所当然的要推行新政，或也可称爲“政绩工程”，大的项目需要有长期稳定的政策支持，三天两头的调整，不利于大项目的开发。
　　再举近期一例：去年新州政府爲解决靠近CBD，及交通枢纽的建筑用地问题，曾有动议要释放铁路部门拥有的维修、编组、备用线、仓库等目前已空置的土地，但此动议立即遭到铁路部门，甚至铁路工会的反对。此动议最近也听不到什麽动静了。
　　部门出让土地桉例在过去10年太多了，最明显的就是Parramatta河两岸现在密密麻麻的房屋，其土地有相当部份是原属于海军、渡轮及工厰、仓库用地。把原来两岸葱笼的景致，弄成排屋展示场。
　　私人将土地售给开发商就没什麽好讲的了。
　　中国的土地释放则与此完全不同。
　　中国的土地所有权，完全是政府的。“普天之下，莫非王土。”从周朝一直承袭到今。
　　中国现在房地産市场的买卖所谓的“産权证”，笔者实在觉得有欠公允，应该改爲“使用权”。
中国目前的房地産土地政策是转让土地使用权70年。换句话説，买房子的人花上万一平米买下的不过是70年的使用权利。
　　70年后如何？会发生什麽事儿？不知道，因爲从开放到房屋可以买卖不过20多年时间。笔者只好冒昧地揣测一下。
　　可能结果一：假如中国政局依然稳定，假如政策也保持相对延续，这70年的使用权可能就稀里煳涂地持续下去。官也不究，民也不反，玩个模煳政策。
　　可能结果二：仍以上述两个假定爲前提，但政府将70 年使用权变成永久所有权，但原业主必须缴付一定金额，购买这一“所有权”。
　　可能结果三：政策大变，70年到期政府收回使用权。业主没脾气。此举势必引起大乱！
　　从上述三个可能结果来看，第二条是最理想的，政府再次捞进一把，老百姓再多花点钱买个踏实。
　　但这里有个致命的问题，所有制问题。共産党、新中国是以公有制立国。儘管改革开放后，以公有私有并行政策推动经济发展，但根本的土地问题，仍紧紧抓在党手里。
　　随着时间的推移，当人们对此都澹忘了后，这一理论原则在实际上的潜移默化，也就无所谓了。
　　改革开放，用另一句话来表述：公有私化的过程。目前中国社会不正是在这条路上大步前进吗？
　　在此一过程中，财富转移到谁的手上，转移的方式方法，转移的速度，都将极大地影响中国未来的发展。
　　以上的论点并非偏离主题，因爲目前在中国最大的市场和买卖就是：土地出让。
　　谁在出让呢？政府及政府的官员。爲什麽近些年来贪腐越来越向下级政权机构沿伸，村官都牛的很。关键就是出让土地。回扣拿的流脑肥肠的。
　　土地出让金现在已成了除中央政府外各级政府最大的收入来源。
　　今年春开两会期间，一边是人大、政协的清客们在批评房价上涨，一边是各地不断创出“地王”价格，这不能不説是一个极大的讽刺，也不能不説是个极大的悲哀。
　　政府下令不许内企、国企炒地，实在是掩耳盗铃，动辄几十亿、上百亿的地价，不是垄断的央企、国企哪个玩的转？不是和上层（即握有“土地出让权”的人）关係密切，不是和银行关係够铁够瓷，谁敢举那个牌。
　　之所以説土地，因爲土地构成房地産的最基本价格。目前，全澳，悉尼的平均地价最高爲27.5万澳币。

     前两期谈到的土地价格是构成房地産总体价格最基本的一部份。本文暂不涉及政府专门的土地评估部门每年对不同区域土地的评估从而影响房地産价格的情况。
　　除去土地价格，接下来就是建筑价格或成本。不同的设计方桉及选材会对房屋最后的建造成本産生巨大的影响。在此，只讨论可比性相对较宜的住宅单元，而不涉及複杂的独立屋。
　　随着单元房面积越来越大，20-30年前悉尼普通单元房2居室的使用面积在50-70平方米（不含阳台）；而现在大多数在 80平米以上。主要原因是格局的调整，现在的2居多爲双卫浴，面积必然增加。
　　除了面积加大，使用的材料也不断陞级，如现在几乎必备的洗碗机、干衣机等。当然还有人工的增长。
　　上述内容所表示出房地産价格另一最重要组成部份：建筑成本是不断上昇的。
　　讲到这儿，笔者不禁对克文.陆总理在大选时提出的10年内建10万套“经济低租房”（在这里借用并偷换一下中国大陆经济适用房的概念）。表示大大的怀疑。帮总理算笔帐。假定这 10万套“经济低租房”都是单元房。
　　*每单元房平均地价10万（这应该是极低的平均地价了，在悉尼距CBD 15公里的半径内，肯定比这个数要高出许多。）
　　*每单元平均造价15万（这也是极低的建造成本了，中等质量的造价，目前最低也在20万以上）。
　　仅此两项相加就是25万。
　　25万单价 x 10万套，笔者头有点儿大了，从没算过这麽大数！
　　总理説10万套是 10年建成，那先算算1年1万套要花多少钱：
　　25万单价 x 1万套= $2,500,000,000
　　25个亿！
　　对不起，没在政府的预算桉里看到过这笔款项。而且，一晃两年多过去了，好像这10万套还1套没套呢！当然不能説小陆同学説话不算话，因爲政治+家们基本説话都不能当眞。
　　这10万套房据小陆讲是要供给全澳约110万困难户住的，11家人住一套单元房？！笔者脑袋又不清醒了。
　　地价+建筑价+开发商、代理利润=澳洲房屋价格
　　中国的价格体系如何组成，笔者是不清不楚。因爲那个地价叫“转让费”或“使用费”，1元钱也是它，10万元也是它。看开发商跟国土局什麽路数了。
　　地价不明。造价也不明。
　　承包——再承包——再再承包——再再再N个再承包。
　　在每一包都扒层皮的状况下，中国出现了“楼倒倒”、“楼歪歪”等奇观。
　　最近一篇报导透露，中国楼房的平均寿命只有30年！原本土地是只有70 年使用权，现在盖好的楼只能撑个30年，这个帐，打死谁都算不明白了！
　　I 服了You ！
澳洲最新数据显示，澳洲房地産市场过往一年来增値20%，媒体纷纷报导“飞涨”，储银则从去年共6次加息，以图遏止过度攀升。
　　在过去一年时间内，如果澳洲房价上了20%，被称爲“狂涨”，那中国的房市在过去一年里就是“疯”了！
　　所谓“疯”就是没理性、没任何因由的、不受控的。
　　北京朝阳区望京地区一套64平方米的住房，一个星期里总价涨了34万元！如果记得不错，望京最早开盘时在8000元/每平米左右。
　　某小区半年前房价爲平米1.9万元，半年后赫然2.9万元。
　　一位买房者，在跟售楼处讨价还价无果后，説：暂停，抽支烟再来谈。一支香烟抽好后，回到售楼处，发现刚刚商量的房价升了15万。他不无调侃地説：刚才抽了世界上最贵的一支烟！
　　据报导，中国每天新建房屋面积，佔全球总量的50%左右！
　　1980年1月8日，中国第一家房地産公司成立——深圳经济特区房地産公司。资産是4部自行车、一间平房、几张桌子、开办费4万港币是跟港商借的。到1993年，全国房地産公司已超过3万家！
　　1987年底，深圳拍卖第一块房産土地使用权，据説那拍卖槌还是从英国定制的。那块靠水边的地以525万元成交。当时还没有“地王”一词。如今则是：
　　楼市月有地王出，各领噱头十几天。
　　报纸上要是有几天没“地王”两字，读者都会觉得少了点什麽，心里都特别不踏实。即然称“王”那价格也肯定让人看了眼晕。
　　“温州炒房团”何时出现的，已无据可查。但挟着几十亿、上百亿资金的温州人确实对房地産兴趣十足。他们走到哪儿，那儿的房市一片“狼来了！”的惊恐声。
　　“山西煤老闆”是另一热爱房地産事业的群体，他们在京城购置了多少物业没有数据显示，但爲了与所住的豪宅相适应，应用而生的礼仪、谈吐、修养等协会如雨后春笋。
　　但是眞正在炒作的其实是国企，当然不是所有的国企，而是佔据垄断地位的国企，它们拿着国家资産，实行霸道价格，赚得暴利后，这些暴利流向股市、冲向房市。
　　有国企参与，必有银行的影子。各个银行放贷给房地産的数额肯定是个天文数字。
　　这也就是爲什麽中国最近的房地産价格降温政策“国十条”，首先指向国企，吿诉它们不得经营炒作房地産；第二就是让银行收紧房贷。
　　中国的新闻，在很多时候要反过来读......