三、备文件，理清法律头绪
　　至今最普遍的买房方式是通过私人协议（Private Treaty）合约交换。无论是通过地产代理或者是直接跟屋主交涉都属这种形式，另一方式是公开拍卖。
　　 'Conveyancing'一词描述的是物业产权从一个屋主过户到另外一个屋主。要做到这一步，有许多工作要做，下面是一些基本步骤。

卖主声明/销售合同
　　此类文件，维省叫卖主声明(vendor's statement)，纽省则称销售合同(contract for the sale of land )。
　　卖主声明吿诉你很多有关此物业的事情。你可以从卖主的地产中介那里得到卖主声明，拍卖之前你也可以从负责拍卖或销售的地产代理那里要求此一文件。
　　卖主声明或销售合同应该包括下列附件：
　　*房契复印件
　　*计划证书的复印件
　　*当地市政局的相关证书，此类文件应详细列出物业主地的使用途径以及其它有关信息
　　*下水道图
　　*过去7年房屋改建装修的批准书
　　*建造附属建筑物的有关文件及限制性契约复印件
　　*冷静期声明
　　*物业现有按揭的详细说明
       *出售物业所附带的设备或装置
　　在纽省，卖方如果不披露上述要求信息，买方有权在合约交换后14天内宣布合约作废。

合同
　　房地产买卖合同是由卖方准备的。通常来说，卖方律师会将合同寄给买方的律师，买方律师再负责向买方解释合同条款，如无异议，买方就在上面签字。
　　一份正式的房地产合同必须有买方卖方的名字、物业的介绍说明、价格等等，如果双方对交割日期取得一致，那么确保在那一天能顺利交割就很重要。
　　合同通常有标准格式，很少需要修改。当然你可以要求附上有关特别交易的特别条件。
　　买方律师或产权转让承办者将仔细检查合同，以防有不利于购买和使用物业的因素出现。这些因素包括：土地用途限制、下水道计划、房契限制以及卖方保证等等。
　　如果你期望房屋的动产部分，例如炉具、窗帘、地毯、灯具等等应随房子一起出售，那么应确保它列入合同之中。

合同交换(Exchange of Contract)
　 　一旦房子检查完成以及财务安排的批准形成正式文字，合同就可以交换了。合同一式两份，买方、卖方各自在一份合同上签名。卖方保持买方签名的合同，买方则保持卖方签名的合同。一般来说，交换合同由买卖双方的律师完成，也有买卖双方自己交换的，但为了避免可能的纠纷，还是由律师代劳为好。
　　合同交换后，通常要求预付5-10%的定金。定金可以在7天之内一次付清，也可分批支付，关键看合同上怎么说。当然，如果你是通过拍卖买的房子，会被要求立即支付定金。
　　应该清楚的是，合同交换之前，买卖双方都没有任何约束，可以随时终止协商。各省的情况都一样，如果卖方在你签过名的合同上签名后，一份有约束力的合同便产生了。交换合同后，并不意味着你拥有了物业的所有权，但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。

冷静期(Cooling off Period)
　　冷静期意即在合同交换的一定时期内(纽省是5个工作天,由交换合约上的日期算起)允许买方反悔。但如果过了冷静期而反悔，买方则要损失合约上购买价的0.25%作为罚款。
　　冷静期仅适用于私人协议出售，而不适用于拍卖时的物业销售。大多数的新房卖家一般也不提供冷静期。在西澳，任何洋房(House)都没有冷静期，如果你买的物业旣包括房子也包括土地，那么房子和土地的冷静期也有可能不同。
　　还有一点値得注意，即是卖家有权在合同上附上'66W Certificate'，如果附了这么一份文件的话，就没有冷静期了。当然，作为买方，你也有权利要求卖方律师将此一文件撤掉，既保留冷静期，关键看双方怎么协商了。
　　冷静期的主要作用就是让买方在合同交换后有时间去获得法律意见，确实财务安排及对房子进行检查。一旦发现问题，还可以反悔（买方要附罚款）。
　　冷静期避免了失当决定行为。如果买方在签署合同前不能得到房屋检查结果和财务按揭，他可能要承受风险。冷静期内，卖方不能接受任何其它购买要求。

土地使用分区制(Zoning)
　　产权转让承办者或法律顾问将会检查物业所处土地的批准用途及使用限制。这决定了当地市政局或公用事业部是否能在此地发展工业区或修建高速公路。

四、 办交割，拥有自己眞正的家
　　交割意味着整个交易的完成，从此就可以把这处物业叫做你的'家'了。
合同最后交换之前
　　许多合同要求在互换合同后4-6周内完成交割。在这段期间内，买方律师将会就所有相关问题更全面地咨询当地市政府、政府有关部门及水务部门等。
　　你的律师也会完全弄清当物业过户到你名下后你应付的各项费用以及税务。
　　你必须确保所有文件及合同都被盖上章。贷款印花税和买房印花税也应该缴付清楚，合同将会送到卖方那里要求签名，然后交割时再交回给你。
　　你的贷款机构将会为你准备好所有贷款文件，在签名之前，请你的律师将合同中的条款逐一向你解释，确信你已完全了解了它。
　　临近交割日期，一份交割声明要送交给卖方。这份声明包括调整税务及费用后的所欠余额。卖方会通知你的法律代表，付款支票将会被怎样支取。
　　値得一提的是，近年来楼花买卖大为时兴，但楼花的交割与现成房有所不同。楼花一般是在房子完工后房契注册下来2周内交割。因此，买家签订合同时，应该特别注意发展商有没有在合同上写明完工期限。

印花税(Stamp Duty) 
　　在纽省、维省、西澳和南澳，印花税（现房转售）必须在合同交换后的3个月内付清，也即是合同签名后，交割前必须付清，否则要面对惩罚。若购楼花，则可在15个月内或交割前付清。
　 　印花税包括购房印花税(Stamp Duty on Purchase)和贷款印花税(Stamp Duty on Mortgage)。在纽省，首次置业人士购买50万元以下的物业如果是用于自住，免交印花税，购买50万元至60万元之间的物业，印花税也可获部份减免 。

正式交割
　　一旦所有事情准备就绪，你的律师通常会安排好交割日期、地点，并且确定有关物业已有保险。在这阶段，意味着房屋产权过户，所欠余额被完全付清。
　　如果你不用贷款就一次付清购房款，所有过户文件及产权证会交付你本人或你的律师或你的交割承办人手上。否则，所有这些文件及产权证会交由你的贷款机构保管。
　　如果卖方预先支付了市政费和水费，他可能会要求你给予补偿。一旦交割完毕，卖方应该将房子完全腾空，这即是交割当天中午12点后，房子内不应再有人居住。对于买方来说，最后检查一下房子和附有装置（合约上已注明）是否有损毁是很必要的。
　　如果交割有延误，即是交割不能在当天或3天之内完成，造成延误的一方根据实际情况可能会被要求作出利息赔偿。
　　买房是人生的一大财务安排，精神和体力方面都会有不少压力。要尽量找与你相处良好的律师及交割承办者来帮你。记住所有持牌的律师及交割承办人都买有赔偿保险，这意味着一旦因他们的失职或疏忽造成损失，可被起诉索取赔偿。