低端物业的价格会安然渡过今一轮金融危机，甚至可能会有小幅上昇。_____马格利特·洛玛　　

　　有专家评论説，现在买投资物业比楼市高峰期更少风险！这么説对么？如果说对，道理在哪里？投资者面临的风险是什么？如何能绕开风险，安全赢利？——这里是资深投资专家马格利特·洛玛Margaret Lomas对上述问题的见解

意见分歧50对50
　　自美国引领的经济大衰退开始以来，专家们就分成两大派：一半认爲地産面临50年来最大的挑战，会有40%的跌幅。另一半则相当乐观，强调澳洲房子缺乏，空租率奇低，而且还有一个更重要的特点是，澳洲一直实施严格的贷款制度，我们不会出现美国式的房市崩溃;并且澳洲早已在三年前进入地産市埸周期的低潮期 ——那意思是説早已经到底了，还能往哪儿跌？
　　两边各佔50%！总有一边是对的，但到底是哪一边呢？
　　还有一个早年的经济理论认爲：一个国家要经济发展正常的话，平均一个家庭的借贷不能超过国民平均中等收入的2.8倍。也就是説，如果国民平均年收入$50,000，平均家庭借贷只能到$140，000。
　　现在美国家庭借贷水平是美国平均中等收入的3.6%倍，这好象证明了导致这次衰退的背景因素。
　　再看看咱们澳洲，家庭借贷水平，据去年2008的纪録，已经达到平均家庭收入的7倍以上。于是马上有不少专家开始拿起计算器，算算澳洲什么时候会陷入第二次大萧条，程度会有多严重。
　　洛玛也同意，到现在爲止还没有看到这轮全球经济衰退对澳洲冲击的全部效应。但她认爲任何一个过去的数据都不可以预测将来，我们现在的环境与过去任何一个时代都不一样，尤其是具体到某一个现实环境其现状是与过去完全不同的。
　　她説，任何时候投资物业都会面对风险，不同的地区，地段，某一个特定的物业等，都有投资成果的好坏，都存在风险。最没有风险的难道是挖个坑把钱藏在厨房地底下的大陶罐里？
　　而且，她也不认爲现在投资风险就会低于高峰期，但她坚信：任何人如果打算认识风险并准备学习管理好风险的话，现在是进入市埸的最佳时机。

风险一：
物业的价格可能在下降吧？
　　如果你把澳洲的物业市埸看成是一个单一的市埸，回答：“是”！如果把澳洲的房价总和与一年前比，是低了，而且未来12个月可能还会再低。
　　这是因爲有过去10年的繁荣高涨期，收入增，人气旺，利率低，消费过度。当人们看到收入前所未有的稳定增长，开始大胆花钱，这种热情扩展到物业领域，人们抖胆买入以前买都买不起的城区。结果是全国到处房价看涨，升幅最高的是高端城区。
　　中国有句老话説:爬得越高，摔得越重。现在房价跌得最利害的正是高价区，买这些房子的人正是此次危机中被重挫的人。也许当初他们就已过度借贷。
　　由于高端区贵价屋急跌,结果是严重拉低了整体物业中位价的统计数据。
　　洛玛认爲实际上，低端物业的价格并无受到冲击。原因是，长期租屋不足，移民人口上昇，而低端物业吸引了市埸上最大部分的租客。如受冲击也是很微的。她相信，低端物业的价格会安然渡过今一轮金融危机，甚至可能会有小幅上昇。
　　投资者目前最关键的是保持弹性，在资金出入有差距时有能力补救（例如投入80%，留下一定的财力以备应付不测），不要百分百拉紧弓弦。另外，目前暂时把增値的考虑放一边，集中主要力量于争取出租收益回报。

风险二：
物业投资是否会比别的投资表现差
　　这个争论已经持续了很多很多年。到底哪个类别长期回报更佳，是股票还是地産?洛玛认爲争论没有用，至少可以清楚看到的是，目前的股票市埸持续狂跌大势会严重影响到未来许多许多年之后股票长期回报的增长指数。
　　很难下一个结论説哪一个类别是表现最好的。洛玛只以自已的实例请读者判断。
　　自金融风暴以来，她的股票投资借贷一年内已经多次收到银行要求补仓的电话。但没有一个银行要求她爲其名下的投资物业贷款追加保证金。
　　最近她刚给自已的投资物业重新估价。七个物业原投入$700,000，现在重新估价已增値至$1.1M，三年增幅达57%。而这三年也正是地産业沉寂的三年。
　　有人认爲，她的物业价格没有被冲击是因爲没有拿到市埸上急售，不信试试看！
　　但问题是她没有必要现在放出去急售。银行又没有催着还清贷款，她完全可以挨过金融风暴后，等行情好的时候再作决定；第二，房子都位于出租需求很高的城区，即使房价下跌，也无需出售，因爲不断有租客需求，可以继续留在手中。

风险三
现在最保险的是否哪类投资都不做包括物业类？
　　洛玛説，如果我当初不把钱投资在物业上是有保证——保证不亏；而且，还可以确信的是，如果认爲房市要跌4成的那50%的专家都错了，我当时就不可能利用市埸的好处——房价落，租金升，做成我现在手中的投资，就是説，我也保证失去了任何潜在的增値前景。
　　投资总是带有风险的。但不要以爲你避免了所有的投资你就避免了风险。洛玛的观点是：什么也不做的风险与寻找时机谨愼投资的风险是一样的。

哪一边是对的？
　　洛玛认爲所有的分析都存在一点问题。她説， 在大部分物业都会因这次经济衰退而贬値的同时，出租需求旺的城区应该不会太受牵连。
　　投资者应该用理智而不是用情绪来投资。现在更是如此，这是投资者要把握的最重要的技能。
　　别管那些海洋迁移时尙或CBD时尙生活与地段之类的説敎，洛玛説。在现在的经济环境下，投资者应该到有租客的地方去，寻找象“麵包与奶油”这类满足生存最基本需求的居屋，那里有大批的人等待你把房子租出来。
　　要知道的是，未来5年内也许房子不会快速增値，也许有的地区还会出现房价下降，但这都不太重要。关键是：你的物业收益加上退税能够覆盖全部或大部分支出费用，你不必在几年内爲筹备养老金费用而被迫出售。
　　现在许多地方的物业价格已跌至市埸低位，等投资者都清醒过来你再出发，恐怕剩下的已经不尽人意。
　　投资成功的关键永远是进入市埸的时机。而物业投资永远都要作长期打算,这样无论是高峰期还是低潮期你都能够安然渡过。
　　洛玛説，看来现在正是入市的最佳时候，这是一个少见的历史时机之一，市埸的机会与入市的机会重合会带来出色的效果。
投资专家洛玛说：
现在是进入市埸的最佳时机！如果你打算认识风险并准备学习如何管理好风险的话。物业投资
风险管理5要素

　　如果您碰上一个实在値得买的好物业,请用以下五条风险管理法则对照一下:

1. 只在空租率低, 租屋市埸需求持续的城区买房。市埸租屋需求会增加租屋回报。

2. 买平价物业，这也是低收入租屋人仕需求最多的市埸。

3. 寻找有发展的区域，如城区设施发展计划等。説明当地市政有人口和需求增长的计划。
 
4. 买入增长中的城区——这些区的人口与收入中位价在过去三次人口普查中都是处于上昇趋势的。

5. 准备至少5年以上的投资期，10年更好。这是到达下一个增长周期的时间。